• Название:

    А. Могила ЖЭК


  • Размер: 2.67 Мб
  • Формат: PDF
  • или
  • Сообщить о нарушении / Abuse

Установите безопасный браузер



    Предпросмотр документа

    УДК 338.465:332
    ББК 65.442
    М74

    Могила А. А. — ведущий юрисконсульт СПбГУ
    «Жилищное агентство Московского района
    Санкт-Петербурга»

    М 74

    Могила А. А.
    ЖЭК. За что мы платим. Что нам должны. Как
    платить меньше. Что делать, если... / А. А. Могила. - М. : Эксмо, 2007. - 128 с. - (Что вам
    могут не сказать).
    ISBN 978-5-699-20205-8
    Каждый месяц все мы получаем квитанцию об оплате
    жилья и коммунальных услуг. Откуда берутся цифры в квитанции, за что мы платим и что должны получить за эти
    деньги, можно ли что-то сделать, чтобы платить меньше?
    Из этой книги вы узнаете о многих тонкостях взаимоотношений с жилищно-эксплуатационной организацией. Вы
    узнаете, куда обращаться, если вы хотите что-то переделать
    в своей квартире, а также — если сосед над вами осуществил
    подобную переделку или если вашу квартиру «залило»; чем
    грозит накопление задолженности по квартплате; как оформить льготы и субсидии на оплату жилья и коммунальных
    услуг, чтобы платить меньше.
    УДК 338.465:332
    ББК 65.442

    ISBN 978-5-699-20205-8

    © Могила А. А., 2007
    © ООО «Издательство «Эксмо», 2007

    ВВЕДЕНИЕ

    7

    ЗА ЧТО МЫ ПЛАТИМ

    9

    Откуда берутся цифры в квитанции
    Что такое коммунальные услуги
    Выгодно ли ставить счетчик для воды
    Что входит в плату за содержание
    и ремонт жилого помещения
    Кому идут деньги, которые мы платим
    Актуальные вопросы в отношениях
    с жилконторой
    «Почему я должен платить за...»
    ЧТО ВАМ ДОЛЖНЫ ЗА ВАШИ ДЕНЬГИ
    Техническое обслуживание жилых домов
    Текущий ремонт
    Диспетчерские службы
    Что должны чинить бесплатно
    Содержание помещений и придомовой
    территории

    13
    15
    16
    19
    19
    20
    22
    27
    27
    34
    36
    38
    39

    Поставка коммунальных услуг: объем
    и качество
    Куда адресовать жалобы и заявления
    КАК ПЛАТИТЬ МЕНЬШЕ

    Субсидии
    Жилищные компенсации
    Льготы (50% скидки)
    .
    Перерасчеты
    Если вы временно не проживаете в своей
    квартире
    Если вам предоставили коммунальные
    услуги ненадлежащего качества
    Другие перерасчеты
    ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КВАРТПЛАТЕ

    Что такое задолженность по квартирной
    плате
    Последствия накопления задолженности
    Могут ли вас выселить
    ПЕРЕДЕЛКА КВАРТИРЫ

    Порядок произведения переустройства
    и/или перепланировки
    Нежелательные последствия переделки
    квартиры

    41
    44
    45

    45
    50
    50
    53
    53
    55
    57
    63

    63
    65
    68
    71

    72
    78

    ЗАЛИВ КВАРТИРЫ.
    ЧТО ДЕЛАТЬ И КТО ВИНОВАТ

    Если вы хотите подать в суд
    Если на вас подали в суд

    81

    83
    84

    ПРИЛОЖЕНИЯ

    87

    Заявление о переустройстве
    и (или) перепланировке квартиры

    89

    Форма документа, подтверждающего принятие
    решения о согласовании переустройства
    и (или) перепланировки жилого помещения

    96

    Методика начисления и распределения пени

    101

    Типовой договор социального найма
    жилого помещения

    104

    Типовой договор с собственником
    жилого помещения

    116

    Каждый месяц все мы получаем квитанцию об
    оплате жилья и коммунальных услуг. Одни люди
    просто платят указанную сумму, не интересуясь
    вопросами «происхождения» этих цифр; другие —
    просто не платят, месяцами и годами, и при этом
    не проявляют никакой озабоченности собственной судьбой. Но есть и такие, кто хотел бы разобраться: откуда берутся цифры в квитанции, за что
    же мы платим и что должны получить за эти
    деньги, можно ли что-то сделать, чтобы платить
    меньше? Да, можно; а кроме того, можно несколько лучше понять, что же именно происходит
    в жилищной системе, узнать, на что именно вы
    имеете право и на чем акцентировать внимание.
    Из этой книги вы узнаете о многих тонкостях
    ваших взаимоотношений с жилищно-эксплуатационной организацией. Вы узнаете, куда обра-

    щаться, если вы хотите что-то переделать в своей
    квартире, а также — если сосед над вами осуществил подобную переделку или если вашу квартиру
    «залило»; чем грозит накопление задолженности
    по квартплате; как оформить льготы и субсидии
    на оплату жилья и коммунальных услуг, чтобы
    платить меньше.

    Структура платы за жилье и коммунальные услуги, так же как и многие другие нормативы, отражена в Жилищном кодексе Российской Федерации. В нее входят:
    • плата за пользование жилым помещением (только для нанимателей);
    • плата за содержание и ремонт жилого помещения;
    плата за коммунальные услуги.
    Как таковой платы за приватизированное жилье, то есть за жилье, находящееся в частной собственности, не существует. Однако статьей 210
    Гражданского кодекса Российской Федерации
    предусмотрено, что именно собственник должен
    нести бремя, то есть расходы, по содержанию своего имущества. Нормы действующего Жилищного
    кодекса Российской Федерации более конкретно
    расшифровывают смысл вышеуказанной статьи
    Гражданского кодекса РФ применительно к собственникам жилых помещений. В соответствии с
    требованиями пункта 1 статьи 158 Жилищного

    кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание
    принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества
    в многоквартирном доме соразмерно своей доле в
    праве общей собственности на это имущество.
    Иными словами, он должен вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме
    на их общем собрании не приняли решение об
    установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
    Таким образом, собственник платит за свое
    жилое помещение только один раз — при приобретении этого помещения в собственность, а затем
    платит налог на имущество в соответствии с действующим налоговым законодательством. Другой
    платы за приватизированное жилье не существует.
    Наниматель же, напротив, платит за пользование государственным жилым помещением, за
    проживание в нем.
    В чем разница статуса собственника жилого
    помещения и нанимателя? В объеме прав, обязанностей и ответственности.
    Статья 30 Жилищного кодекса РФ устанавливает статус собственника жилого помещения.
    Собственник полностью самостоятельно осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим жилым помещением. Он несет ответственность за:
    • поддержание жилого помещения в надлежащем
    состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним;

    • соблюдение прав и законных интересов соседей;
    • соблюдение требований, установленных правилами пользования жилыми помещениями, а
    также правилами содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
    Статус нанимателя установлен статьей 67
    Жилищного кодекса РФ. Наниматель отвечает за
    обязанности, указанные в договоре социального
    найма, а именно:
    использование жилого помещения по назначению, то есть только для проживания;
    обеспечение сохранности жилого помещения;
    • поддержание помещения в надлежащем состоянии;
    • проведение текущего ремонта;
    • своевременное внесение платы за жилье и
    коммунальные услуги;
    • предоставление наймодателю информации об
    изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.
    Статьей 154 Жилищного кодекса РФ расшифровывается суть платы за содержание и ремонт
    жилого помещения, а кроме того, в ней говорится
    о том, что входит в понятие коммунальных услуг.
    Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по
    управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в
    многоквартирном доме.
    Плата за коммунальные услуги включает в себя
    плату за холодное и горячее водоснабжение, во-

    доотведение, электроснабжение, газоснабжение
    (в том числе поставки бытового газа в баллонах),
    отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
    В Санкт-Петербурге одно время расходы на капитальный ремонт были включены в содержание
    квитанции. На сегодняшний день в соответствии с
    требованиями действующего жилищного законодательства расходы по капитальному ремонту не
    входят в состав платы за жилье и коммунальные
    услуги. Эти расходы собственник жилищного
    фонда несет самостоятельно.
    ИЗ ЗАЛА СУДА
    В одном из районных судов Санкт-Петербурга было
    судебное разбирательство по иску к гражданину о
    взыскании платы за жилье и коммунальные услуги.
    Возражая против исковых требований, гражданин
    ссылался на то обстоятельство, что в его квартире в
    течение определенного времени постоянно происходят протечки с кровли. Представитель ответчика посоветовал ему подать встречное исковое заявление.
    В данном случае перед подачей встречного искового
    заявления необходимо было выяснить, за счет каких
    именно средств производится ремонт кровли. Дело в
    том, что в жилищно-эксплуатационных организациях
    существует две статьи по расходам на ремонт кровли. Эти расходы могут быть отнесены за счет средств
    текущего или за счет капитального ремонта. Все вышесказанное позволяет сделать вывод, что если ремонт кровли был осуществлен за счет средств текущего ремонта, то встречное исковое заявление могло
    быть принято, так как этот ремонт был оплачен из
    денежных средств, поступивших от оплаты по квитанции. Таким образом, это имело бы отношение к
    невнесенной плате за жилье и коммунальные услуги.

    Если же ремонт был произведен из средств капитального ремонта, то к квартирной плате это не имеет никакого отношения, и встречный иск подавать
    было нельзя, так как это разные статьи расходов.

    ОТКУДА БЕРУТСЯ ЦИФРЫ
    в КВИТАНЦИИ
    Нормативы потребления (теплоэнергии, воды
    и т. п.) и тарифы устанавливаются органами субъектов Российской Федерации. Каждый субъект
    Российской Федерации самостоятельно устанавливает ставки и тарифы.
    В Санкт-Петербурге этот вопрос регулируется
    при помощи законов и других нормативных актов
    Санкт-Петербурга. Так, например, тарифы на горячее водоснабжение и централизованное отопление
    ежегодно устанавливаются постановлениями Региональной энергетической комиссии. В 2006 году
    действуют тарифы, установленные Распоряжением
    Региональной энергетической комиссии Правительства Санкт-Петербурга от 16 ноября 2005 года
    № 100-р. Тарифы на холодное водоснабжение установлены законом Санкт-Петербурга от 12 декабря 2005 года № 653-93 «О тарифах и ставках на
    коммунальные услуги по водоснабжению и водоотведению, предоставляемые населению СанктПетербурга, на 2006 год».
    Все остальные платежи взимаются в соответствии с законами Санкт-Петербурга. В настоящее
    время действует закон Санкт-Петербурга «О плате
    за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах» от 30 июня 2005 года

    № 401-47. Ежегодно действие этого закона прекращается выходом в свет нового, устанавливающего новые ставки по оплате за жилье.
    Тарифы различаются по способу формирования. Есть тарифы, которые рассчитываются исходя из количества проживающих граждан, а есть
    тарифы, которые устанавливаются на квартиру в
    целом исходя из метража, без учета зарегистрированных в ней граждан. На количество зарегистрированных по данному адресу граждан рассчитываются тарифы на горячую, холодную воду, газ и
    вывоз мусора. Остальные платежи взимаются по
    тарифам с 1 кв. м.
    Расчетный период для оплаты услуг устанавливается в один календарный месяц, срок внесения
    платежей — до 10 числа следующего за истекшим
    месяца. Таким образом, право жилищно-эксплуатационных организаций на взыскание платы за жилье и коммунальные услуги возникает уже 11 числа месяца, следующего за истекшим, за который и
    должна была быть произведена оплата.
    Кроме того, в соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за
    жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной
    трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки,
    начиная со следующего дня после наступления
    установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Существует методика расчета, в соответствии с которой производится

    начисление пени по каждому лицевому счету в
    случае наличия просрочки платежа.
    Квитанции по оплате за жилье и коммунальные услуги, включая начисленные пени, в СанктПетербурге разрабатываются и печатаются Государственным унитарным предприятием «Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства»
    (далее — ГУП «ВЦКП») при Жилищном комитете
    Правительства Санкт-Петербурга.

    ЧТО ТАКОЕ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
    В соответствии с содержанием статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за
    коммунальные услуги включает в себя плату за:
    холодную воду;
    горячую воду;
    водоотведение;
    отопление;
    электричество;
    газ.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер
    платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, то есть счетчиков, а при их отсутствии — исходя из нормативов
    потребления коммунальных услуг, то есть тарифов, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством
    Российской Федерации.

    ВЫГОДНО ЛИ СТАВИТЬ
    СЧЕТЧИК ДЛЯ ВОДЫ

    Статьей 155 Жилищного кодекса Российской
    Федерации пунктом 11 установлено, что неиспользование помещений собственниками, нанимателями и иными лицами не является основанием невнесения платы за жилое помещение и
    коммунальные услуги. При временном отсутствии
    граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом
    перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. Речь идет о
    нормативно-правовом акте, регулирующем правила пользования жилыми помещениями.
    Предыдущие Правила пользования жилыми
    помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР пунктом 9 (обязанности нанимателя) устанавливали, что в случае
    отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца оплата за коммунальные услуги за время их
    отсутствия не взимается. Таким образом, придя в
    жилищную организацию по месту жительства,
    можно было при предоставлении документов,
    подтверждающих отсутствие гражданина, получить
    перерасчет, но только по коммунальным услугам.
    На платежи за жилье этот пункт не распространялся.
    В январе 2006 года вступили в силу новые Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении Правил

    пользования жилыми помещениями». Однако никакого порядка произведения перерасчетов они не
    содержат. Этот вопрос требовал дополнительного
    регулирования.
    В настоящее время в силу вступили правила
    предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской
    Федерации от 23 мая 2006 года № 307. Указанными правилами предусматривается перерасчет по
    коммунальным услугам в случае временного отсутствия граждан. Таким образом, получилось, что
    в течение шести месяцев перерасчеты за временное отсутствие в жилом помещении не производились вообще, и установка счетчиков являлась
    единственным способом не переплачивать за неиспользуемые коммунальные услуги.
    В то же время, если вы часто и регулярно отсутствуете, то обращаться каждый раз за произведением перерасчета достаточно неудобно. Кроме
    того, бывают случаи, когда зарегистрировано
    больше человек, чем проживает в действительности, а многие платежи начисляются на количество
    человек (зарегистрированных). Иногда бывает
    трудно документально доказать, что гражданин не
    проживает по данному адресу. А так как жилищно-эксплуатационные организации делают перерасчеты только на основании предоставленных
    документов, подтверждающих отсутствие гражданина в месте жительства, установка счетчиков на
    горячую и холодную воду в таких случаях является
    единственным способом не платить за водоснабжение за временно отсутствующих и не проживающих граждан.

    ИЗ ЗАЛА СУДА
    Примером актуальности установки счетчиков на горячую и холодную воду может стать судебное дело из
    практики одного из районных судов Санкт-Петербурга. Районное жилищное агентство обратилось в
    суд с иском о взыскании платы за жилье и коммунальные услуги к нескольким гражданам, зарегистрированным по одному и тому же адресу. В качестве
    возражения против заявленных исковых требований
    по размеру граждане указали на то обстоятельство,
    что в действительности по данному адресу проживает только половина из всего количества зарегистрированных. Остальные «жильцы» — это бывшие собственники квартиры, которые при заключении
    договора купли-продажи поставили условием сохранение за ними регистрации. Как уже говорилось выше,
    некоторые платежи взимаются исходя из количества
    зарегистрированных по данному адресу граждан, в
    том числе и плата за горячую и холодную воду. Ответчики просили уменьшить размер исковых требований на том основании, что предыдущие собственники не только не проживают и не хотят платить за
    жилье и коммунальные услуги, но и отказываются
    сниматься с регистрации. Представитель жилищного
    агентства отказался уменьшить размер исковых требований, и суд удовлетворил такой иск в первоначальном объеме. Если бы в этой квартире были установлены счетчики, размер задолженности был бы
    гораздо меньше.

    Дополнительно необходимо сказать, что устанавливать счетчики должна обязательно организация либо предприниматель без образования юридического лица, осуществляющие эту деятельность
    на основании лицензии. Ни в коем случае нельзя
    устанавливать счетчики самостоятельно. В подтверждение этого факта можно привести судебное
    дело из практики одного из районных судов
    г. Санкт-Петербурга, когда с иском об обязании
    произвести перерасчет по водоснабжению обра-

    тился гражданин, самостоятельно установивший
    счетчики у себя в квартире. В иске отказали, так
    как этот гражданин не имел права самостоятельно
    устанавливать счетчики, и, соответственно, никакого перерасчета произведено быть не может.

    ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ
    И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
    Все платежи, за исключением коммунальных
    услуг, относятся к плате за содержание и ремонт
    жилого помещения. А именно:
    содержание общего имущества дома;
    содержание и ремонт лифтов;
    радио;
    антенна;
    уборка лестничных