• Название:

    ЖК Невская звезда, Санкт Петербург, ОАО СК ИПС


  • Размер: 0.04 Мб
  • Формат: ODT
  • или
  • Сообщить о нарушении / Abuse

Установите безопасный браузер



ЖК "Невская звезда" (Санкт-Петербург).

(Отчет по состоянию на 16.04.2017 года).

Застройщиком ЖК «Невская звезда» является Открытое Акционерное Общество Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (сокращенное название: ОАО СК «ИПС»), давно учрежденная компания с датой регистрации 16.04.2001 года. ИНН 7805205211

Генеральный директор Локтионов Виктор Леонидович. Он же является учредителем данной компании со 100% долей участия.

До начала строительства жилых домов ЖК «Невская звезда», застройщик принимал участие в строительстве и сдаче в эксплуатацию множества многоквартирных жилых домов.

К моменту составления отчета в апреле 2017 года на официальном сайте застройщика ОАО СК «ИПС» опубликованы проектные декларации строительства 4-х жилых домов. Согласно информации опубликованной в проектных декларациях, строительство этих домов ведется различными очередями согласно следующего графика:

Строительство жилого дома 1-й очереди строительства (согласно проектной декларации от 31 марта 2014 года).

19-22-х этажный жилой дом.

Начало строительства 3 квартал 2012 года. Окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию февраль 2014 года.

Разрешение на ввод в эксплуатацию было получено 14 сентября 2016 года.

Таким образом, задержка со сроком сдачи объекта составила 2,5 года от изначально заявленной.

Строительство жилого дома 2-й очереди (согласно проектной декларации от 1 сентября 2014 года).

20-ти этажный жилой дом с двухуровневой встроено-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.

Разрешение на строительство от 04 сентября 2014 года. Продлено 01.03.2017 года до 30.06.2018 года.

Начало строительства 3 квартал 2014 года. Окончание строительства 2 квартал 2017 года. Продлено до 2 квартала 2018 года.

Ввод объекта в эксплуатацию - март 2017 года. Перенесен на июль 2018 года.

Количество квартир 342 шт. Количество машиномест парковки 162 шт. Общая площадь обособленных офисных помещений 480 м2.

Планируемая стоимость 1 300 000 тыс.руб.

Кадастровый номер земельного участка: 78:12:7148Б:25

Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2»

Строительство жилого дома осуществляется с привлечением собственных и заемных денежных средств ОАО Банк «Санкт- Петербург».

Строительство жилого дома 3-й очереди (согласно проектной декларации от 12 октября 2015 года).

21-26-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.

Разрешение на строительство от 29 июля 2015 года. Сроком действия до 29 ноября 2017 года. Продлено до 30 июня 2020 года.

Начало строительства 3 квартал 2015 года. Окончание строительства 2 квартал 2020 года.

Ввод объекта в эксплуатацию - июнь 2020 года.

Количество квартир 678 шт. Количество машиномест парковки 347 шт. Общая площадь обособленных офисных помещений 1 242 м2.

Планируемая стоимость 2 100 000 тыс.руб.

Кадастровый номер земельного участка: 78:12:7148Б:25

Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2»

Строительство жилого дома осуществляется с привлечением собственных и заемных денежных средств ОАО Банк «Санкт- Петербург».

Строительство жилого дома 4-й очереди (согласно проектной декларации от 6 декабря 2016 года).

26-ти этажный жилой дом с двухуровневой встроено-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.

Разрешение на строительство от 30 ноября 2016 года. Сроком действия до 1 марта 2023 года.

Начало строительства 4 квартал 2016 года. Окончание строительства 1 квартал 2023 года.

Ввод объекта в эксплуатацию - март 2023 года.

Количество квартир 1 071 шт. Количество машиномест парковки 335 шт. Общая площадь обособленных офисных помещений 1 235 м2.

Планируемая стоимость 2 600 000 тыс.руб.

Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0714802:2

Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2»

Строительство жилого дома осуществляется с привлечением собственных и заемных денежных средств ОАО Банк «Санкт- Петербург».

Сметная стоимость 3-х домов ЖК, которые строятся в настоящий момент, составляет, согласно данным проектных деклараций, около 6 млрд.руб. Из них около 3,4 млрд.руб. приходится на строительство жилых домов 2-й и 3-й очереди (это важное обстоятельство, которое мы разберем позже).

Количество квартир в строящихся домах 2 091 шт. Из них 1 020 квартир приходится на дома 2-й и 3-й очередей строительства.

Что из себя представляет застройщик.

Насколько он способен самостоятельно освоить строительный объем в 6 млрд.руб.

Прежде посмотрим, как у застройщика обстоят дела с продажей квартир. При этом ответим на два вопрос:

1. Достаточно ли заключаемых договоров с участниками долевого строительства, для того чтобы денежный поток оплаты по этим договорам обеспечивал темпы строительства, в соответствии с заявленными застройщиком сроками.

2. Достаточно ли заключаемых договоров с участниками долевого строительства для полноценного финансирования того объема строительных работ, которые были выполнены им по состоянию на середину апреля 2017 года (то есть на время составления этого отчета). Если по простому, достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, или он мог за эти деньги построить больше (или меньше).

1. Для ответа на первый вопрос проанализируем имеющуюся информацию о продажах.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 14.04.2017 года в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 78:12:7148Б:25 (то-есть в строящихся домах 2-й и 3-й очередях строительства ЖК «Невская звезда») было заключено 331 договоров ДДУ.

Эти договора были заключены в интервале от 09.04.2013 года до 24.03.2017 года.

По земельному участку с кадастровым номером: 78:12:0714802:2, то есть участке на котором осуществляется строительство 4-й очереди, по состоянию на 14.04.2017 года, отсутствует информация о каких-либо заключенных договорах (с привлечением ипотечного финансирования).

К сожалению, информация в онлайн режиме отражает только договора, финансирование которых осуществляется за счет ипотечных кредитных ресурсов, когда дольщики покупающие квартиры не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику денежные средства.

Между тем, существуют не только ипотечные договора, но и договора ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договора самостоятельно, не привлекая заемного финансирования.

Кроме того, часть договоров ДДУ дольщики, как правило, в процессе строительства заключают по переуступке с подрядными организациями на строительстве объектов этого ЖК, к которым эти квартиры попадают в качестве расчета со стороны застройщика за выполненную ими на строительстве работу.,

Все эти договора не находят отражение в справочной информации в онлайн режиме на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по строящемуся дому не полная. Очевидно, могут иметь место и договора переуступок, и конечно же существуют прямые договора, заключенные между дольщиками и застройщиком. Причем практика показывает, что таких договоров не меньше, а зачастую больше, чем договоров ДДУ с ипотечным финансированием.

Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 331 договоров ДДУ, а как минимум в два раза больше.

С учетом того, что общее количество квартир домов 2-й и 3-й очереди строительства составляет 1 020 шт., можно предположить, что такие темпы продажи квартир (заключения договоров долевого участия) способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, необходимых для строительства домов ЖК, что должно способствовать тому, чтобы строительство шло согласно заявленному графику.

Этот вывод не касается дома 4-й очереди, где продажи практически не начались, но и строительство практически не началось тоже.

Итак, к началу апреля 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 32% квартир ЖК 2-й и 3-й очереди (331/1020). Но фактически эта цифра может быть и в два раза больше.

Далее.

На официальном сайте ЖК по состоянию на апрель 2017 года отражены данные по квартирам, продажу которых осуществляет застройщик на эту дату. Согласно этим данным, во 2-й очереди квартиры на продажу отсутствуют (из 342 шт. по проекту). В 3-й очереди остались на продажу 77 квартир (из 678 шт по проекту).

В 4-й очереди предлагается на продажу 1004 квартиры (из 1071 шт. по проекту). Продажи практически не начались, но и строительство только началось, поэтому выводы относительно того, достаточно ли получено денежных средств, для того чтобы строительство велось по графику, делать преждевременно.

Если совместить эти, и приведенных ранее цифр, то становится очевидно, что застройщиком заключено значительное количество договоров долевого участия, и получено значительное количество денежных средств от участников долевого строительства домов 2-й и 3-й очереди (квартиры практически полностью распроданы), а значит застройщиком получено достаточно денежных средств, чтобы строительство велось согласно заявленному графику.

2. Чтобы ответить на вопрос достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, мог бы он построить за эти деньги больше, или меньше, рассмотрим еще один документ.

Согласно информации, представленной на сайте Центра раскрытия корпоративной информации, созданного Агентством «Интерфакс», застройщик по состоянию на 01.01.2017 года показал следующие показатели.

Финансовые показатели компании-застройщика ОАО СК «ИПС» на 01.01.2017 года (и их сравнение с показателями на 01.01.2016 года).

ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Основные средства: 1 371 501 2 013 333

в т.ч. незавершенное строительство: 1 152 650 1 756 313

Финансовые вложения: 27 654 27 650

ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Запасы: 23 083 6 311

Дебиторская задолженность: 671 667 575 413

Финансовых вложений (за исключением денежных эквивалентов):

227 001 192 004

Денежные средства и денежные эквиваленты: 77 890 291 919

Уставный капитал: 100 100

КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Кредиторская задолженность: 78 890 550 367

Заемные средства: 41 878

Доходы будущих периодов: 2 326 355 2 589 249

ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства: 363 955 279 505

Выручка: 61 084 255 980

Себестоимость продаж 43 626 233 260

Чистая прибыль: 10 983 34 912

Согласно представленным данным, в 2016 году общество привлекало денежные средства участников долевого строительства 2-й и 3-й очередей строительства домов ЖК «Невская звезда».

При этом, целевые средства, полученные от участников долевого строительства жилых домов учитываются на статье баланса «Доходы будущих периодов».

Итак. Согласно представленным данным объем незавершенного строительства по состоянию на 01.01.2016 года составил 1,75 млрд.руб., а на 01.01.2017 года 1,15 млрд.руб. Уменьшение объема «незавершенки» на балансе застройщика в 2016 году произошло за счет сдачи в эксплуатацию дома 1-й очереди строительства 14 сентября 2016 года, когда он был списан с баланса уже завершенным строительством и перешел в виде квартир, после регистрации в органах юстиции, дольщикам.

При этом, количество денежных средств полученных от дольщиков и отраженных на балансе по статье «доходы будущих периодов» уменьшилось от 01.01.2016 года по 01.01.2017 года, не столь значительно, потому что в течении 2016 года осуществлялись продажи квартир 2-й и 3-й очередей строительства.

Иначе говоря, застройщик списал с баланса 700 млн.руб., построив и сдав дом 1-й очереди, а списать такую же сумму с поступлений от дольщиков не возможно, потому что в течении 2016 года застройщику продолжали поступать дополнительные деньги от продаж квартир 2-й и 3-й очереди. Именно отсюда происходит это не совпадение.

Так вот. Что мы имеем по состоянию на 01.01.2017 года согласно этой отчетности.

Привлечено в строительство 2-й и 3-й очередей денег дольщиков 2,326 млрд.руб., а освоено на строительстве только 1,152 млрд.руб.

При этом, для объективности необходимо сказать, что к активам можно отнести превышение размера дебиторской задолженности над кредиторской задолженностью, то есть авансирование работ, которое составило почти 600 млн.руб. (671 667 - 78 890 тыс.руб.= 592 777 тыс.руб.), но при размер запасов составил всего мизерные 23 млн.руб.

Поэтому очевидно, что размер полученных денежных средств от дольщиков на 0,559 млрд.руб. больше, чем освоено в строительстве 2,326 млрд.руб. — (1,152+0,592+0,023), что для строительства 2-й и 3-й очередей стоимостью 3,6 млрд.руб., освоенных только на половину (1,152+0,592+0,023 = 1,767 млрд.руб.) очень значительная сумма.

Таким образом отвечая на поставленный вопрос. Денег застройщиком от участников долевого строительства получено больше, чем освоено на строительстве, на 560 млн.руб. Если бы эти деньги были потрачены на строительство, то объем выполненных работ сразу увеличился бы практически на треть (559/1767).

Денежных средств застройщиком получено от дольщиков в достаточном количестве, чтобы строить согласно заявленному графику строительства.

Каким же образом распорядился этими значительными денежными средствами, полученными от продажи квартир 2-й и 3-й очереди строительства застройщик (не беря в расчет строительство дома 4-й очереди, которое только началось). Какой строительный объем выполнен застройщиком по факту на начало апреля 2017 года (к моменту составления этого отчета).

Посмотрим какими темпами осуществляются строительство.

На официальном сайте ЖК имеются фотографии строительства всех трех домов ЖК.

2-я очередь.

Согласно фотографиям, имеющимся на сайте застройщика, начало строительства дома 2-й очереди, а именно устройство свайного поля, началось в декабре 2014 года. К июню 2016 года было вылито 8 этажей дома, к сентябрю 2016 года 13 этажей, по состоянию на март 2016 года закончено литье монолитного каркаса дома. Тогда же закончена кладка наружных стен из керамзито-бетонных блоков. Начато остекление.

При этом необходимо отметить, что хотя параллельно можно было вести утепление стены фасада минераловатными плитами, и даже вести фасадную штукатурку, как минимум балконов, к этой работе застройщик еще не приступил.

Также необходимо отметить, что работа по подводке наружных сетей в большей степени выполнена. Дом 2-й очереди строительства имеет общий двор со сданным домом 1-й очереди, где на фотографиях присутствуют два тепловых пункта и электрическая подстанция.

С учетом этого обстоятельства, объем освоенных работ от общего объема строительства можно оценить не менее, чем в 55-60%.

При этом очевидно, что если за 2 года и 3 месяца (с декабря 2014 года, когда началось строительства этого дома) было освоено не более 60% объема, то трудно рассчитывать, что застройщик сможет освоить около 40-45% за оставшийся до сдачи год.

Застройщиком уже был осуществлен перенос срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома с марта 2017 года, на июль 2018 года, но даже этот срок трудно выполним. При существующих темпах строительства, скорее речь может идти, в лучшем случае, о конце 2018 года.

3-я очередь.

Согласно фотографиям, имеющимся на сайте застройщика, начало строительства дома 3-й очереди, а именно устройство свайного поля, началось в марте 2016 года.

По состоянию на 10 апреля 2017 года (то есть за год строительства), ведется литье монолитного каркаса дома на уровне 5-го - 6-го этажей дома.

Объем освоенных работ по отношению к общему объему строительства можно оценить не более чем в 20%, и то с учетом того, что частично решена проблема наружных сетей.

Застройщик определил срок сдачи в эксплуатацию дома в июне 2020 года с хорошим запасом прочности. При сохранении существующих темпов строительства этот срок видится реально выполнимым.

4-я очередь.

Согласно фотографиям, имеющимся на сайте застройщика начало строительства дома 4-й очереди началось в феврале 2017 года с котлованных работ и устройства свай.

Объем выполненных работ не значительный. Трудно давать прогнозы относительно соблюдения застройщиком заявленного графика строительства, когда работа только началась, но запас прочности по времени у застройщика, когда срок сдачи дома в эксплуатацию определен 1 кварталом 2023 года, очень значительный.

Если подытожить приведенную информацию, то можно увидеть следующее.

Продажи квартир в доме 4-й очереди еще практически не начались, при том что строительство уже ведется. Очевидно, что денег за счет продажи квартир в этом доме для его строительства достаточно.

Что касается домов 2-й и 3-й очереди. Квартиры практически все проданы, а освоенный объем от 20% до 60%, не более. При указанных обстоятельствах финансирование строительства домов 2-й и 3-й очередей может осуществляться только за счет продажи квартир в 4-й очереди. Если за счет продажи квартир в 4-й очереди будет профинансировано строительство 2-й и 3-й очереди, за счет каких ресурсов будет осуществляться строительство 4-й очереди?

Застройщиком заявлено, что будет осуществляться строительство и 5-й очереди. Очень аккуратно подходя к выбору терминов, можно высказать оценочное суждение, которое может быть опровергнуто в случае публикации застройщиком в открытых источниках иных данных, что данная организация финансирования строительных проектов имеет признаки пирамиды, когда последующее строительство финансируется за счет предыдущего.

В данном случае мало того, что строительство домов 2-й и 3-й очередей будет, предположительно, финансироваться за счет продажи квартир в 4-й очереди, так при этом еще и полученные застройщиком от дольщиков деньги используются не в полном объеме. Так полученные от дольщиков домов 2-й и 3-й очередей 560 млн.руб. были использованы не на строительство, и не пошли на освоение в строительстве, авансировании работ, или формирования запасов стройматериалов.

Такая схема имеет право на существование, но только в том случае, если постоянно будут начинаться новые строительные объекты. В случае прекращения строительства новых домов, последние из них попадают в зону риска, когда оставшихся от продажи квартир и пущенных на достройку предыдущих домов денег, может не хватить на сдачу последних домов.

Тем не менее, необходимо отметить и положительные показатели. Они тоже имеются.

Застройщиком в проектных декларациях и изменениях к ним опубликованы основные финансовые показатели к моменту начала строительства домов ЖК и по настоящий момент. Вот они:

Финансовый результат по состоянию на 31 марта 2015 года:

Кредиторская задолженность 644 225 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 498 311 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 30 июня 2015 года:

Кредиторская задолженность 522 377 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 509 571 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 30 сентября 2015 года:

Кредиторская задолженность 299 287 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 374 218 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 31 декабря 2015 года:

Кредиторская задолженность 330 704 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 575 413 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 30 марта 2016 года:

Кредиторская задолженность 381 473 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 626 834 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 30 июня 2016 года:

Кредиторская задолженность 157 502 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 523 653 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 30 сентября 2016 года:

Кредиторская задолженность 384 013 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 651 284 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 31 декабря 2016 года:

Кредиторская задолженность 75 393 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 671 667 тыс.руб.

Финансовый результат по состоянию на 1 марта 2017 года:

Кредиторская задолженность 54 794 тыс.руб.

Дебиторская задолженность 672 630 тыс.руб.

Что важно в этих цифрах, так это превышение дебиторской (то есть долга перед застройщиком, когда работа оплачена, но не выполнена, либо выполнена, но не заактирована), над кредиторской задолженностью (то есть долга застройщика за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги).

Иначе говоря, застройщиком практически все годы строительства авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать. Это хорошие, благоприятные показатели финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии долгов, а также отсутствие исполнительных производств (единственный исполнительный лист на сайте службы судебных приставов — это не оплаченная госпошлина, присужденная судом от 22.02.2017 года в размере 3 тыс.600 руб.).

Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Из значимых решений вступивших в законную силу можно отметить решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 декабря 2016 года (Дело №А56-68170/2016) о взыскании с ОАО СК «ИПС» суммы неустойки в размере 1 320 тыс.руб. в пользу Государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» за частично не оплаченные работы по технологическому присоединению к тепловым сетям.

Иных значимых судебных решений, которые могли сказаться на результатах строительство домов ЖК «Невская звезда» в 2015-2016-2017 году не отмечено.

Итоговый вывод:

Застройщиком ОАО СК «ИПС» допускаются значительные задержки по срокам строительства и сдачи в эксплуатацию домов ЖК «Невская звезда». Дом 1-й очереди был сдан в эксплуатацию с задержкой в 2,5 года, относительно изначально заявленных.

Задержка со сроком сдачи дома 2-й очереди также может быть очень значительной (значительно больше 1 года).

По 3-й и 4-й очередям сроки сдачи значительно отнесены по времени. С учетом значительно запаса по срокам сдачи, сейчас рано говорить, существует ли отставание от графика.

О чем можно говорить определенно, так это о том, что несмотря на то, что по домам 2-й и 3-й очереди предстоит освоить еще значительный объем, квартиры в этих домах практически уже все проданы, а значит финансирование строительства этих домов может осуществляться только за счет продажи квартир в 4-й очереди.

В этом случае финансирование строительства дома 4-й очереди оказывается под вопросом.

Для того, чтобы определенно говорить, о том что строительство 4-й очереди будет благополучно закончено, с учетом того, что часть денег от продажи квартир в 4-й очереди будут пускаться на финансирование строительство 2-й и 3-й очередей, нужно чтобы застройщик начал строительство 5-й очереди, о которой им было заявлено.

Наше итоговая рекомендация состоит в следующем.

Рекомендации относительно покупки квартир во 2-й и 3-й очередях давать не имеет смысла, так как там практически все квартиры распроданы.

Что касается 4-й очереди.

Схема финансирования избранная застройщиком довольно рискованная. Риски значительны, и наша рекомендация не покупать квартиры и в этой очереди, особенно с учетом того, что застройщик допускает задержку со сроками строительства и сдачи в эксплуатацию достигающими нескольких лет.

Но если условия покупки квартиры в доме 4-й очереди строительства застройщиком будут предложены хорошие, вас заинтересует и эти условия, и конкретно этот ЖК, то принимая во внимание описанные риски, а также возможную значительную задержку со сроками строительства, под свою ответственность, понимая возможные последствия, покупать квартиру (заключать договор долевого участия) можно, но не раньше чем застройщиком будет начато строительство дома 5-й очереди, которое может подстраховать по финансированию (если значительная часть денег при продаже квартир в 4-й очереди будет использована для финансирования строительства 2-й и 3-й очередей), строительство 4-й очереди.

До начала строительства 5-й очереди, покупать квартиры в 4-й очереди слишком рискованное мероприятие.