• Название:

    Влияют ли балконы и лоджии на общую площадь квартиры


  • Размер: 0.03 Мб
  • Формат: ODT
  • или
  • Сообщить о нарушении / Abuse

Установите безопасный браузер



Влияют ли балконы и лоджии на общую площадь квартиры?

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о ДДУ) договор ДДУ должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Одним из основных элементов подлежащей передаче дольщику квартиры является ее площадь.

Застройщики обычно указывают, что установленная в договоре площадь является ориентировочной, подлежит уточнению после завершения строительства дома на основании обмера, производимого уполномоченным органом технической инвентаризации.

В соответствии с п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37), площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Приведенную выше методику расчета используют органы технической инвентаризации.

Однако Застройщики в рекламных целях нередко указывают общую площадь квартиры, включающую площадь балконов, лоджий и веранд, либо вообще без понижающих коэффициентов, либо с меньшими понижающими коэффициентами.

При этом, согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

На первый взгляд, кажется, что включение Застройщиком в договор ДДУ положений, увеличивающих квадратуру квартиры за счет балконов и лоджий, является нарушением прав дольщиков как потребителей и в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей соответствующий пункт договора ДДУ является недействительным.

Однако в подавляющем большинстве случаев суды встают на сторону Застройщика, исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В частности, как указал Ростовский областной суд в апелляционном определении от 6 октября 2015 г. по делу № 33-15401/2015: «для решения вопроса о не соответствии площади квартиры по данным акта приема-передачи площади квартиры по Договору в сторону его уменьшения следует исходить из проектируемой и фактической площади переданной истцу квартиры без учета понижающего коэффициента на балкон и лоджию».

Между тем, шансы на признание такого невыгодного дольщику положения договора ДДУ недействительным имеются, но необходим тщательный анализ ситуации.

Таким образом, вывод классический: внимательно читайте договор перед подписанием и обращайтесь к специалисту за «лечением» вопроса. Цена неверного диагноза – Ваши деньги, а возможно и квартира целиком.

Автор – Перунов Илья, юрист по ДДУ (https://vk.com/curtismsc)

(Консультирую бесплатно).

«Vivere est militare» - «Жить-значит бороться».