планирование и контрол. Быкович

Формат документа: docx
Размер документа: 0.7 Мб




Прямая ссылка будет доступна
примерно через: 45 сек.



  • Сообщить о нарушении / Abuse
    Все документы на сайте взяты из открытых источников, которые размещаются пользователями. Приносим свои глубочайшие извинения, если Ваш документ был опубликован без Вашего на то согласия.


Содержание
Введение……………………………………………………………………………
1.Описание проекта…………………………………………………………………
2.Описание услуг……………………………………………………………………
3.Анализ рынка складской недвижимости г. Бреста……………………………
4.План маркетинга…………………………………………………………………
4.1 Товарная политика…………………………………………………………
4.2 Ценовая политика…………………………………………………………
4.3 Сбытовая политика…………………………………………………………
4.4 Коммуникационная политика……………………………………………
5.Операционная деятельность………………………………………………………
5.1.Стоимость строительных работ и оборудования…………………………
5.2 График реализации работ…………….……………………………………
6.Финансовый план…………………………………………………………………
6.1.Прогноз прибылей и убытков……………………………………………
6.2.Прогноз движения денежных средств…………………………………
6.3.Основные показатели эффективности проекта…………………………
7.Риски проекта………………………………………………………………………
Заключение …………………………………………………………………………
Список используемых источников…………………………………………………
Описание проектаДанный проект представляет собой план развития объекта недвижимости. Объект недвижимости представляет собой складское помещение класса А+, расположенного по ул.Лысая гора, общей площадью 780 кв.м с высотой потолков 15 м.
Склад имеет следующие характеристики:
Тип складского здания – современный из сэндвич-панелей прямоугольной формы;
Этажность – 1 этаж
Колонны – шаг не менее 12 метров
Расстояние между пролетами- не менее 24 метров
Площадь застройки – 45%
Пол – ровный бетонный пол с антипылевым покрытием,с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м.,на уровне 1,20 м от земли
Температурный режим - регулируемый
Система пожарной сигнализации и пожаротушения
Система вентиляции
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения
Автоматические ворота докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты
Автономная электроподстанция и тепловой узел
Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
Парковка для легковых автомобилей
Имеется офисное помещение;
Вспомогательные помещения на складе
Телекоммуникации - оптико-волоконные
Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория
Расположена вблизи центральной магистрали
Профессиональная система управления
Опытный девелопер
Целью проекта является сдача складского комплекса в аренду, а так как складское помещение является классом повышенного типа А+, тогда целесообразным будем переоборудование склада под сдачу в аренду логистическим компаниям.
В ходе анализа рынка складской недвижимости города Бреста было выявлено, что складские помещения расположены в основном в промышленной зоне города. Большинство складов представляют собой неотапливаемый одноэтажные здания без специальной отделки и услуг по обслуживанию. Это склады класса С и D. Поэтому рассматриваемый в плане развития склад имеет высокий потенциал в связи с отсутствием конкурентов такого уровня оказания услуг и выгодным месторасположением.
По итогу SWOT-анализа было выяснено, что расположение склада выгодное для привлечения потенциальных арендаторов (нахождение вблизи СЭЗ «Брест», близость трассы М1). Это говорит о том, что склад при любых обстоятельствах не будет иметь проблем с привлечением арендаторов, так как концентрация производств очень велика. Также возможности местоположения открывают дополнительные перспективы по преобразованию и развитию склада.
Планом предусматривается оказание комплекса складских, сопутствующих и дополнительных услуг. Обязательными являются услуги по хранению и оказанию комплекса услуг по обслуживанию и содержанию склада в пригодном состоянии. Также оказываются дополнительные услуги упаковки/переупаковки, стикеровки/маркировки, окантовки, погрузка/ разгрузка, паллетирование, кросс-докинг.
Основными арендаторами склада будут предприятия, расположенные вблизи СЭЗ «Брест» и рядом со складом. Так как склад имеет практически все необходимые условия (кроме оборудования) для хранения мебели и комплектующим к ней, оконных профилей, то целевыми потребителями будут предприятия ИOOO «БРВ-БРЕСТ», «ВЕГАС» ООО и ИЧПУП «Саламандер» .
В плане маркетинга рассматриваются основные цели разработки проекта и способы их достижения. По анализу рынка складской недвижимости г.Бреста была получена арендная ставка, которая в дальнейшем была скорректирована по данным для конкретного склада. На основе этого расчёта был получен размер дохода при сдаче площадей в аренду. Также по анализу стоимости чел-час,шт-паллет оказания дополнительных услуг был получен размер дохода от оказания дополнительных услуг. В коммуникационной политике были определены мероприятия для привлечения арендаторов.
Для оказания вышеуказанного перечня услуг необходимо закупить оборудование. Бюджет данного проекта является заемным и сумма составила 227,54 млн.руб.
Для решения вопроса о целесообразности и состоятельности проекта были рассчитаны основные показатели эффективности, проведен анализ возможных прибылей и убытков, потоков денежных средств. Прогноз прибылей и убытков показал, что на протяжении прогнозируемого срока окупаемости получаемая прибыль растет. Расчёт показателей эффективности проекта показал, что проект является доходным.
Также был проведен анализ возможных рисковых ситуаций, степень их наступления, разработаны мероприятия для их снижения. В проекте были рассмотрены наиболее вероятные рисковые ситуации, с которыми можно столкнуться в процессе реализации проекта.
Почти все риски можно снизить проведением соответствующих мероприятий. Не поддаются минимизации лишь риски, связанные с внешними факторами (ставки рефинансирования).
Для определения чувствительности проекта были смоделированы ситуации, в которых менялось значение арендной ставки, ставки дисконта, затрат, налогов и инвестиций. Расчеты показали, что наибольшее влияние на показатели эффективности оказывает увеличение затрат по проекту.
Таким образом, на основе проведенных исследований и расчетов делаем вывод, что проект является прибыльным и его следует принять к рассмотрению.
Описание услугДанный проект предусматривает предоставление услуг по аренде складского помещения площадью 780 м2, расположенным по ул. Лысая Горя. Наиболее вероятными арендаторами данной складской недвижимости будут выступать предприятия данной экономической зоны. Основными из них являются:
«КПВС» ООО
«ВЕГАС» ООО
ИЧПУП «Саламандер» ; Иностранное общество с ограниченной ответственностью «ПРОФИЛИ ВОКС»
«ИНТЕРЛИНИЯ ЦЕНТР МЕБЕЛИ» СООО
 ИOOO «БРВ-БРЕСТ»
Возможны следующие варианты сдачи площадей склада в аренду:
сдача по частям площади склада нескольким арендаторам под различные виды выпускаемой продукции.
сдача всей площади склада в аренду одному арендатору, нуждающемуся в больших объёмах складских помещений;
сдача в аренду отдельных стеллажей (в случае хранения мелких и малогабаритных товаров) или складомест.
сдача в аренду для последующей организации специализированного склада-магазина по продаже продукции оптовым покупателям с минимальными ценовыми надбавками.
Возможно предоставление комплекса следующих складских услуг:
Услуги – ответственного хранение и обработка товара:
    • ответственное хранение габаритных и не габаритных товаров на любого вида паллетах;
    • погрузочно-разгрузочные работы (паллеты, коробки, штуки);
    • сортировка товаров по артикулам/партиям/весо-габаритным характеристикам;
    • маркировка товаров/сканирование штрих-кода;
    • формирование товарных партий (комплектация по срокам годности, партиям, группам товаров);
    • отслеживание товара по методам хранения - FIFO, LIFO, FEFO, FPFO, BBD, UBD;
    • инвентаризация/проведение ежедневных сверок остатков;
    • подготовка товара к отгрузке/фильмаж стретч плёнкой на современных аппаратах;
  • предоставление любых отчетов по запросу клиента с помощью современной системы управления складскими процессами.
Услуги - таможенно-брокерские:
• транспортировка товара практически из любой точки мира;
 • складские и экспедиторские услуги в Европе;
 • таможенное оформление;
 •  электронное декларирование;
 • прохождение всех таможенных формальностей, связанных с внешне-экономическими операциями;
 • расчет таможенных платежей и подбор кодов;
 • консультации по вопросам, связанным с таможенным оформлением грузов;
 • получение всех необходимых разрешительных документов;
 • аккредитация предприятия на таможне;
 • полная конфиденциальность.
Услуги - цех переупаковки:
• сортировка и упаковка продукции;
• упаковка метроюнитов;
• комплектация подарочных наборов;
• упаковка акционных наборов;
• формирование товарных партий;
• оклеивание, маркировка, стикеровка;
• термоупаковка.
Услуги – транспортные:
Предлагается возможность доставки товара в различные точки, разработанную систему маршрутов движения транспорта, технологию комплектации заказов и загрузки автомобилей под управлением WMS и специальное складское оборудование. Доставка комплектных паллетных грузов - предоставление полного комплекса услуг по организации перевозки грузовых паллетных отправок автомобильным транспортом.
• Предоставляется комплектные грузовики, типа "евро-фура" от 1 до 33 палетомест;
• Без температурного режима: тентованные, цельнометалические, автовозы;
• Требующие температурного режима: термосы, рефрижераторы (-25 Co + 25 Co);
• Все автомобили имеют санитарные паспорта; 
• Комплектация грузовиков с выгрузками на складах  и доставка до клиента;
• Организация доставок таможенных грузов;
• Полное документальное сопровождение перевозок (подготовка реестров выполненных рейсов, а также других отчетов по запросу клиента);
• Контроль за движением автопоездов;
• Своевременное прибытие грузовиков на погрузку;
• Контроль за оформлением документов;
Определение итогового пакета услуг данного проекта будет осуществлен по следующим разделам.
 
3.Анализ рынка складской недвижимости
Для анализа рынка складской недвижимости необходимо изучить рыночную ситуацию, оценить возможности и угрозы, которые могут быть при реализации проекта.
Одним из главных факторов оценки складской недвижимости является местоположение объекта. Склад расположен по ул. Лысая Гора, г.Брест. При помощи SWOT-анализа местоположения покажем сильные и слабые стороны, а также потенциальные возможности и угрозы (см. табл. 3.1).
Местоположение объекта складской недвижимости представлено на рисунке 3.1:

Рис.3.1 – Местоположение объекта
Таблица 3.1 SWOT-анализ местоположения объекта складской недвижимости
Сильные стороны Слабые стороны
1. Близкое расположение к границе с Евросоюзом
2.Непосредственная близость железнодорожной ветки
3.Удобные подъездные пути
4.Небольшой транспортный поток.
5.Близость к СЭЗ
6.удаленность от центра города 1..Плотность застройки
2.Удаленность от магистрали
Возможности Угрозы
а. Проложение новой магистрали
б. строительство предприятий на рядом прилегающих территориях в. Строительство рядом аналогичных объектов.
В качестве дополнений к данной таблице, составляем вспомогательные матрицы: матрица возможностей и матрица угроз.
Таблица 3.2 Матрица возможностей
Вероятность
реализации возможностей
Влияние
Сильное Умеренное Малое
Высокая - - -
Средняя б. увеличение потенциальных клиентов, увеличение прибыли (до 7%) - -
Низкая - а. увеличение потока клиентов (до 5%) -
Таблица 3.3 Матрица угроз
Вероятность
реализации угроз
Последствия
Разрушительные Тяжелые Легкие
Высокая - - -
Средняя - - -
Низкая - в. Уменьшение потока клиентов, снижение доходов (до 8%) -
Далее проводится сопоставление сил, слабостей, возможностей и угроз.
Таблица 3.4 – Видоизмененная матрица SWOT
Возможности Угрозы
Сильные стороны 5Б и 1Б
расположение в СЭЗ «Брест» и нахождение в478155127000близи границы могут привлечь инвесторов на строительство предприятий 5В и 1В
расположение в СЭЗ «Брест» и нахождение в478155127000близи границы при появлении аналогичных предприятий не повлияет на доход
Слабые стороны 1Б
5321301587500Плотность застройки препятствует строительству новых предприятий -
Таблица 3.5 – Базовая матрица количественного анализа
Интенсивность Возможности Угрозы
О1О2Т1Вероятность появления 0,2 0.4 0.5
Коэффициент влияния 0.7 0.8 0.8
Сильные стороны S1 5 0 3 1
S2 5 0 0 0
S3 5 0 0 0
S4 5 0 0 0
S5 5 0 2 1
S6 5 0 0 0
Слабые стороны W1 5 1 0 0
W2 4 0 0 0
Таблица 3.6 – Результирующая матрица количественного анализа
Интенсивность Возможности Итого Угрозы Итого
О1О2Т1Вероятность появления - 0,2 0.4 - 0.5 -
Коэффициент влияния - 0.7 0.8 - 0.8 -
Сильные стороны - - - - - -
S1 5 0 4,8 4,8 2 2
S2 5 0 0 0 0 0
S3 5 0 0 0 0 0
S4 5 0 0 0 0 0
S5 5 0 3,2 3,2 2 2
S6 5 0 0 0 0 Итого 0 8,0 8,0 4 4
Слабые стороны - - - - - -
W1 5 0,7 0 0,7 0 0
W2 4 0 0 0 0 0
Итого 0,7 0 0,7 0 0
Вывод: среди факторов, определяющих выгодность местоположения объекта, преобладают все-таки сильные стороны объекта. Это говорит о выгодном расположении склада для привлечения потенциальных арендаторов. Также склад в любом случае не будет иметь проблем с привлечением арендаторов, поскольку в данной зоне находится большое количество производств.
Анализ арендных ставок по складской недвижимости
Анализ рынка складской недвижимости производим по городу Минску, так как склады класса А+ на рынке г.Бреста не представлены.
Таблица 3.5 Исходные данные для анализа рынка складской недвижимости
№ Наимено-ваниеАдрес объекта Назначение Арендная ставка евро за м2, мес. Этаж/этажность Площадь
1 Склад г. Минск
склад 7.5 1 1100
2 Склад г. Миск,
Могилевское шоссе, 18-й км склад 10.5 1 25000
3 Склад г. Минск, склад 10.2 1 4000
4 Склад г. Минск, Воложинский район склад 11 1 8000
5 Склад г. Минск,
н.пЩомыслицасклад 10.5 1 10000
Из анализа можно утверждать, что средняя арендная ставка на складскую недвижимость по г. Минску равна 10 евро за м².
Для установки окончательной арендной ставки для данного класса склада по г.Бресту необходимо уточнить цены на 1 м2 склада, т.к. наша установленная цена за 1 м2 будет не конкурентная.
Таблица 3.6 – Анализ рыночных ставок арендной платы
№ п/п Наименование объекта недвижимости Адрес объекта недвижимости Общая площадь, кв. м Ставка арендной платы в месяц, EUR./кв. м
1. Склад г. Брест, Краснознаменная115 5
2. Складской комплекс г. Брест, Гершоны 1428 7
3. Склад г. Брест,Граевка327 6
Для г.Бреста средняя рыночная ставка по складской недвижимости класса «В» составляет 6 EUR.
Вывод: Основной анализ арендных ставок был произведен по Минской обл., но стоит учесть рыночную ценовую политику, сложившуюся на территории г.Бреста. Поэтому после анализа арендных ставок в данных городах с учетом того, что склады класса А+ в городе Бресте не распространены и ставка должна быть конкурентная, можно установить арендную ставку 7 EUR за м². В дальнейшем возможно снижение арендной ставки для привлечения арендаторов.
План маркетинга
План маркетинга - документ, являющийся важнейшей составной частью годового плана развития предприятия (наряду с финансовым, производственным и другими планами), в котором устанавливаются рыночные цели предприятия и предлагаются методы их достижения. План маркетинга включает в себя следующие составляющие:
Товарная политика
Ценовая политика
Сбытовая политика
Коммуникационная политика
4.1 товарная политика
Товарная политика — совокупность мероприятий и стратегий, ориентированных на постановку и достижение предпринимательских целей. Для данного проекта необходимо разработать полный пакет услуг, предоставляемый складом.
Товарная политика данного проекта предусматривает сдачу в аренду всей площади склада 780м2. Складская площадь будет использоваться под хранение оконных профилей, оконных систем, мебели и комплектующих к ней.
Предусмотрены следующие услуги:
ответственное хранение и складирование
погрузочно-разгрузочные работы (паллеты, коробки, штуки);
Доставка продукции от указанного заказчиком места до арендуемого места хранения на складе;
Доставка различных грузов со склада по необходимому назначению;
Кросс-докинг ;Мебельные комплектующие упаковываются в картонную упаковку, которая затем окантовывается. Поэтому склад предоставляет услугу по окантовке товара.
Некоторые хранимые товары могут маркироваться и стикероваться в зависимости от требований арендатора.
Также оказывается полный спектр услуг по охране, обслуживанию, уборке, ремонту и поддержке коммуникаций в пригодном состоянии, что входит в стоимость арендной платы.
В арендную ставку входит список услуг: ответственное хранение, охрана, обслуживание и уборка помещения.
Дополнительные услуги арендатор выбирает сам по мере необходимости.
Данный склад включает в себя два типа помещений: производственное и административное (офис). Производственное помещение предназначено для хранения продукции, а административное – офис управляющего складом. Поэтому при необходимости заключения договора об аренде клиенты – арендаторы могут обращаться непосредственно к кладовщику, находящемуся в офисе, что достаточно удобно и эффективно с точки зрения быстроты решения возникающих проблем и вопросов.
ценовая политика
Выше был проведен анализ рынка складской недвижимости, что позволило определить минимальную ставку арендной платы. Так как данный склад находится в частной собственности, то арендная ставка может выбираться собственником самостоятельно с учетом выявленной минимальной ставкой.
Исходя из проведенного анализа рынка размер арендной ставки 1 м2 составляет 7 EUR. Размер арендной ставки 1м2 склада на дату 08.10.2014г. составляет: Апл. = 7 EUR= 7·13450=94 150 бел.руб.
Расчет производится на 2015 год с учетом инфляции. Прогнозируемая инфляция на 2015 год составит 12,5%. Тогда Бст. = 94 150х1,125 = 105 950 бел. рубПрирост составляет (105 950-94 150)/4=2 950 бел.рубРасчет дохода от сдачи в аренду (поквартально):
1 квартал (янв., февр., март 2015г.): 780·(105 950+2 950)·3 =254 826 000 руб.
2 квартал (апр., май, июнь 2015г.): 780·(108 900+2 950)·3=261 729 000 руб.
3 квартал (июль, авг., сен. 2015г.): 780·(11 850+2 950)·3=268 632 000 руб.
4 квартал (окт., нояб., дек. 2015г.): 780·(114 800+2 950)·3=275 535 000 руб.
где 780кв.м – площадь склада
3 – количество месяцев в квартале
Таблица 4.1. Доход от сдачи в аренду площадей склада
Месяц Доход от сдачи в аренду, бел.рубЯнварь 84 942 000
Февраль 84 942 000
Март 84 942 000
Апрель 87 243 000
Май 87 243 000
Июнь 87 243 000
Июль 89 544 000
Август 89 544 000
Сентябрь 89 544 000
Октябрь 91 845 000
Ноябрь 91 845 000
Декабрь 91 845 000
Расчет стоимости услуг:
1).доставка товаров по городу – 155 000 бел.руб за 1час. Тогда Бст. = 155 000х1,125 = 174 375 бел. руб. Прирост составляет (174 375-155 000)/4=4 845 бел.руб1 квартал (янв., февр., март 2015г.): (174 375+4 845)·3 =537 660 руб.
(в месяц – 179 220бел.руб)
2 квартал (апр., май, июнь 2015г.): (179 220+4 845)·3=552 195 руб.
(в месяц – 184 065бел.руб)
3 квартал (июль, авг., сен. 2015г.): (184 065+4 845)·3=566 730 руб.
(в месяц – 188 910бел.руб)
4 квартал (окт., нояб., дек. 2015г.): (188910+4 845)·3=581 265 руб.
(в месяц – 193 755 бел.руб)
Таблица 4.2 – Потребность в доставке по всему складу
Месяц За месяц количество доставок, часов Стоимость доставки,бел.рубЯнварь 15 2688300
Февраль 10 1792200
Март 15 2688300
Апрель 10 1840650
Май 10 1840650
Июнь 5 920325
Июль 10 1889100
Август 15 2833650
Сентябрь 10 1889100
Октябрь 5 968775
Ноябрь 6 1162530
Декабрь 10 1937550
2). разгрузка/погрузка товаров автопогрузчиком и кросс-докинг – 65 900 бел руб за тонну
Тогда Бст. =65 900х1,125=74 140 бел.руб. Прирост составляет (74 140 - 65 900)/4=2060 бел.руб1 квартал (янв., февр., март 2015г.): (74140+2060)·3 =228600
руб.(в месяц – 76 200 бел.руб)
2 квартал (апр., май, июнь 2015г.): (76200 +2060)·3=234780
руб. (в месяц – 78260бел.руб)
3 квартал (июль, авг., сен. 2015г.): (78260+2060)·3=240960
руб. (в месяц – 80320бел.руб)
4 квартал (окт., нояб., дек. 2015г.): (80320+2060)·3=247140
руб. (в месяц – 82380 бел.руб)
Таблица 4.3 – Потребность в разгрузке/ погрузке автопогрузчиком на весь склад
Месяц За месяц количество разгрузок/погрузок в тоннах Стоимость услуги, бел.рубЯнварь 20 1524000
Февраль 20 1524000
Март 30 2286000
Апрель 30 2347800
Май 20 1565200
Июнь 20 1565200
Июль 25 2008000
Август 15 1204800
Сентябрь 20 1606400
Октябрь 15 1235700
Ноябрь 15 1235700
Декабрь 15 1235700
3). Паллетирование – 15 000 бел руб за паллет
Тогда Бст. =15 000х1,125= 16 875 бел.руб.
Прирост составляет (16 875-15 000)/4=469 бел.руб1 квартал (янв., февр., март 2015г.): (16 875+469)·3 =52 032 руб.(в месяц – 17 344 бел.руб)
2 квартал (апр., май, июнь 2015г.): (17 344+469)·3=53 439 руб. (в месяц – 17 813 бел.руб)
3 квартал (июль, авг., сен. 2015г.): (17 813+469)·3=54 846руб. (в месяц – 18 282 бел.руб)
4 квартал (окт., нояб., дек. 2015г.): (18 282+469)·3=56 253 руб. (в месяц – 18 751 бел.руб)
Таблица 4.4. – Стоимость услуги паллетирование в месяц на весь склад
Месяц За месяц количество паллетированной продукции Стоимость услуги,бел.рубЯнварь 80 1387520
Февраль 60 1040640
Март 70 1214080
Апрель 100 1781300
Май 50 890650
Июнь 60 1068780
Июль 70 1279740
Август 80 1462560
Сентябрь 50 914100
Октябрь 70 1312570
Ноябрь 80 1500080
Декабрь 100 1875100
4). Стикеровка/маркировка(ручная) – 15 000 бел руб за 1шт
Тогда Бст. =15 000х1,125= 16 875 бел.руб.
Прирост составляет (16 875-15 000)/4=469 бел.руб1 квартал (янв., февр., март 2015г.): (16 875+469)·3 =52 032 руб.(в месяц – 17 344 бел.руб)
2 квартал (апр., май, июнь 2015г.): (17 344+469)·3=53 439 руб. (в месяц – 17 813 бел.руб)
3 квартал (июль, авг., сен. 2015г.): (17 813+469)·3=54 846руб. (в месяц – 18 282 бел.руб)
4 квартал (окт., нояб., дек. 2015г.): (18 282+469)·3=56 253 руб. (в месяц – 18 751 бел.руб)
Таблица 4.5. – Стоимость услуги стикеровки/маркировки в месяц на весь склад
Месяц За месяц количество стикерованной/маркированнойпродукции Стоимость услуги,бел.рубЯнварь 100 1734400
Февраль 90 1560960
Март 85 1474240
Апрель 100 1781300
Май 90 1603170
Июнь 100 1781300
Июль 70 1279740
Август 80 1462560
Сентябрь 90 1645380
Октябрь 100 1875100
Ноябрь 80 1500080
Декабрь 100 1875100
5). Окантовка/ обмотка паллета пленкой – 170 000 бел руб за паллет
Тогда Бст. =170 000х1,125= 191 250 бел.руб.
Прирост составляет (191 250 – 170 000)/4=5 313 бел.руб1 квартал (янв., февр., март 2015г.): (191 250 +5 313)·3 =589689
руб.(в месяц – 196 563 бел.руб)
2 квартал (апр., май, июнь 2015г.): (196 563+5 313)·3=605628
руб. (в месяц – 221 876 бел.руб)
3 квартал (июль, авг., сен. 2015г.): (221 876 +5 313)·3=621567
руб. (в месяц – 227 189 бел.руб)
4 квартал (окт., нояб., дек. 2015г.): (227 189 +5 313)·3=637506
руб. (в месяц – 232 502 бел.руб)
Таблица 4.6. – Стоимость услуги паллетирование в месяц на весь склад
Месяц За месяц количество продукции Стоимость услуги,бел.рубЯнварь 10 1965630
Февраль 15 2948445
Март 15 2948445
Апрель 20 4037520
Май 10 2018760
Июнь 15 3028140
Июль 20 4143780
Август 15 3107835
Сентябрь 30 6215670
Октябрь 10 2125020
Ноябрь 15 3187530
Декабрь 20 4250040
Рассмотрим перечень работников, обеспечивающих нормальное функционирование данного проекта.
Примем, что управляющий, которые совмещает работу и специалиста по учету и оформлению документов, водитель и машинист погрузчика работают на полную ставку; подсобный рабочий и уборщик помещений заняты на 0,5 ставки, а маркировщик/стикеровщик, упаковщик/окантовщик заняты на 0,5 ставки.
Первоначальная величина заработной платы (на 01.01.2015) составит:
управляющий – 10 000 000 бел. руб.;
машинист погрузчика – 6 500 000бел. руб.;
подсобный рабочий – 6 000 000 х 0,5=3 000 000 бел. руб.;
уборщик помещений – 6 000 000 х 0,5=2 000 000 бел. руб.;
маркировщик/стикеровщик – 5 500 000бел. руб.;
упаковщик/окантовщик - 5 500 000бел. руб.;
водитель -6 500 000 бел.руб.
Таким образом доходы на 2015 год составят:
Таблица 4.7 Доходы от сдачи площадей в аренду и оказания услуг на 2015 год
Месяц Сумма, бел.рубЯнварь 94 241 850
Февраль 93 808 245
Март 95 553 065
Апрель 99 031 570
Май 95 161 430
Июнь 95 606 745
Июль 100 144 360
Август 99 615 405
Сентябрь 101 814 650
Октябрь 99 362 165
Ноябрь 100 430 920
Декабрь 103 018 490
Итого за год 1 177 788 895
В итоге годовой доход от сдачи в аренду склада класса «А+» с предоставлением услуг составит 1 177 788 895 бел.руб.
4.3 сбытовая политика
Проанализировав рынок складской недвижимости, сформировав пакет предоставляемых услуг и подсчитав доход от сдачи склада в аренду, оценив производительность рассмотренных предприятий на которых ориентировались раннее, можно сделать вывод, что потенциальными арендаторами могут стать
ООО «КПВС» , ООО «ВЕГАС», ИЧПУП «Саламандер»,  ИOOO «БРВ-БРЕСТ».
Данный склад является классом «А+» и все признаки удовлетворяют потребностям по предоставлению выбранных услуг. Склад оборудован стеллажным оборудованием, системой вентиляции, все нужные коммуникации, наличие парковки, охраны по периметру и т.д.
Следует закупить оборудование, расчет будет представлен ниже.
Склад класса А+ свидетельствует о высоком качестве предоставляемых услуг, несет ответственность за хранение товаров, быстрые сроки выполнения заказа, что является привлекательным для арендаторов.
4.4 Коммуникационная политика
Данный проект уже точно ориентирован на предприятия вышеуказанные, но для обеспечения заполнения всех площадей и для снижения рисков, нужно разработать коммуникационную политику.
Поиск арендаторов может быть обеспечен через :1. Установка рекламного щита непосредственно на обочине трассы М10 с указанием направления движения к складу, величины склада, класса склада и контактных телефонов. Стоимость составит 4 250 000 бел.руб. в месяц согласно интернет-источника.
2.Размещение рекламы в печатном издании «Из рук в руки». Стоимость 546 000 бел. руб. в месяц.
3. Размещение рекламы на интернет-источнике irr.by. Стоимость 33360 бел. руб. в месяц.
5. Операционная деятельность.
Одним из разделов плана развития объекта недвижимости является операционная деятельность, где разрабатывается перечень мероприятий по техническому переоснащению склада, улучшению его качественных характеристик, определяется стоимость этих работ и составляется календарный график их выполнения.
5.1 Стоимость строительных работ и оборудования
Объект недвижимости представляет собой складское помещение класса А+, расположенного по ул.Лысая гора, общей площадью 780 кв.м с высотой потолков 15 м.
Склад имеет следующие характеристики:
Тип складского здания – современный из сэндвич-панелей прямоугольной формы;
Этажность – 1 этаж
Колонны – шаг не менее 12 метров
Расстояние между пролетами- не менее 24 метров
Площадь застройки – 45%
Пол – ровный бетонный пол с антипылевым покрытием,с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м.,на уровне 1,20 м от земли
Температурный режим - регулируемый
Система пожарной сигнализации и пожаротушения
Система вентиляции
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения
Автоматические ворота докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты
Автономная электроподстанция и тепловой узел
Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
Парковка для легковых автомобилей
Имеется офисное помещение;
Вспомогательные помещения на складе
Телекоммуникации - оптико-волоконные
Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория
Расположена вблизи центральной магистрали
Профессиональная система управления
Опытный девелопер
Так как данный склад удовлетворяет всем признакам для предоставления данных услуг, тогда улучшения на строительные работы производить не нужно. Но для улучшения качества предоставляемых услуг нужно закупить необходимое оборудование. Бюджет данного проекта составляет 250млн.бел.руб(заемные)
Перечень покупаемого оборудования:
1.Грузовой рефрижератор VOLVO RL50 – 6800*10800=73 440 000 бел.руб [www.autoline.by]
2.Ричтрак BT REFLEX E (высота подъёма – 14,6м)- 550 000*220= 121 000 000бел.руб. (цена указана в российских рублях [www.sklad.by])
3. Паллетоупаковщик RONDA – 150000*220=33 000 000 бел.руб.(цена указана в российских рублях[www.evro-pack.by])
4.Пистолет этикеровочный SPONSOR – 100 000бел.руб. [deal.by]
Всего на улучшение: 227  540 000 бел.руб. На данную суммы берется кредит под 13% годовых(кредит предоставляет Белагромпромбанк).
5.2 График реализации работ
Для покупки необходимого оборудования и оформление всей документации и приведение в рабочее состояние необходимо 3 недели (15 рабочих дней).
Наименование работ Месяц
декабрь
Рабочие дни
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
1. Закупка необходимого оборудования  
   
   
   
   
   
   
                                       
6. Финансовый план
6.1 Прогноз прибылей и убытков
В данном разделе представлены расчеты прогнозируемой прибыли и убытков, рассчитываются показатели эффективности проекта. Оттоки денежных средств, т.е. величина налогов и сборов соответствуют современному законодательству.
Прогнозируется получить прибыль от сдачи склада в аренду и оказания дополнительных услуг.
Отток денежных средств - затраты на оплату труда работников, затраты на рекламу, налогов и отчисления в бюджет.
Система налогообложения – упрощенная система (без НДС),т.к.
Валовая выручка не достигает 8,2 млрд.руб. и численность работников не превышает 50 человек.
6.2. Прогноз движения денежных средств
Целью составления плана денежных потоков является планирование фактических поступлений денежных средств на расчетный счет и фактических платежей с учетом реальных сроков.
Из таблицы рассчёта потока денежных средств видно, что на 23 месяце деятельности предприятия проект начинает приносить прибыль (знак дисконтированного дохода меняется с отрицательного на положительный).
6.3 Основные показатели эффективности проекта
При расчете показателей эффективности за расчетный период принимаем период окупаемости + 1 год, сто составило 24 +12=36 месяца.
Основными показателями эффективности проекта являются:
Дисконтированный доход
(6.1)
Из таблицы 6.2 видно, что данный показатель на расчетный период составил 40 517 481бел.руб.

Рис.6.1 Изменение PV во времени
2.Чистая текущая стоимость
Этот показатель отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта, причем оценка делается с позиции текущего момента времени.
(6.2)
где
IC-исходная инвестиция;
Pk- доход от инвестиций в k-ый период;
r- ставка дисконтирования (цена капитала) в долях единицы;
NPV>0 – инвестиционный проект следует принять, т.к. он является прибыльным;
NPV<0 – инвестиционный проект следует отвергнуть;
NPV=0 - проект ни прибыльный, ни убыточный, требуется дополнительный анализ для принятия окончательного решения.
Этот показатель равен 99 982 081бел.руб.
Как видно из таблицы 6.2 за расчетный период проект окупился и начал приносить прибыль владельцу.

Рис.6.2 Изменение NPV во времени
3.Индекс рентабельности представляет собой отношение дисконтированных притоков к дисконтированным оттокам.
(6.3)
Т.к. PI>1 - проект считается эффективным (доходным) и его следует принять.
4.Внутренняя норма прибыльности инвестиций
IRR - это значение коэффициента дисконтирования r при котором NPV=0.
Исходя из таблицы 6.3, поменяв ставку дисконтирования на 93,4% в 2017 году, получим значения для расчетного периода:
(6.4)
5. Срок окупаемости
Период окупаемости данного проекта составил: статический- 18 месяцев, динамический - 24 месяца.
Данный критерий позволяет сделать оценку о ликвидности и рискованности инвестиционного проекта.
Оценка показателей эффективности показала, что на расчетный период проект по всем показателям оказался рентабельным.
7. Риски проекта
Проведем анализ чувствительности проекта. Чтобы определить как изменятся показатели эффективности проекта смоделируем следующие ситуации:
Увеличим ставку дисконтирования на 1%;
Уменьшим арендную ставку на 1%;
Увеличим затраты по проекту на 1%;
Увеличим налогов на 1%;
Увеличение инвестиций на 1%.
Расчеты по каждой из ситуаций представлены в таблицах
Ситуация 1 Увеличение ставки дисконтирования на 1%
1.Дисконтированный доход
(7.1)
По сравнение с первоначальным значением дисконтированный доход уменьшился на 10 160 118 бел.руб., что составляет 25%.
2.Чистая текущая стоимость
(7.2)
Первоначальное значение Чистая текущая стоимость уменьшилась на 43 189 744 бел.руб., что составляет 43%.
3.Индекс рентабельности
(7.3)
Первоначальное значение - показатель не изменился.
4.Внутренняя норма прибыльности инвестиций.
(7.4)
Первоначальное значение. Показатель уменьшился на 11%.
Ситуация 2 Уменьшение арендной ставки на 1%
1.Дисконтированный доход

По сравнение с первоначальным значением дисконтированный доход уменьшился на 7,5%.
2.Чистая текущая стоимость

Первоначальное значение Чистая текущая стоимость уменьшилась на 99 572 319 бел.руб., что составляет 99,5%.
3.Индекс рентабельности

Индекс рентабельности (доходности) проекта уменьшился по сравнению с первоначальным значением () на 6,2%.
4.Внутренняя норма прибыльности инвестиций.

Первоначальное значение. Показатель уменьшился на 48,2%.
Ситуация 3 Увеличение затрат по проекту на 1%
1.Дисконтированный доход

На этот показатель такие изменения вляния не оказали.
2.Чистая текущая стоимость

Первоначальное значение Чистая текущая стоимость уменьшилась на 17 060 427 бел.руб., что составляет 17,1%.
3.Индекс рентабельности

Индекс рентабельности (доходности) проекта не изменился по сравнению с первоначальным значением (PI=1,27) .
4.Внутренняя норма прибыльности инвестиций.

Первоначальное значение. Показатель уменьшился на 6,2%.
Ситуация 4 Увеличение налогов на 1%
1.Дисконтированный доход

На этот показатель такие изменения вляния не оказали.
2.Чистая текущая стоимость

Первоначальное значение Чистая текущая стоимость уменьшилась на 1 154 400 бел.руб., что составляет 1,2%.
3.Индекс рентабельности

На этот показатель такие изменения вляния не оказали.
4.Внутренняя норма прибыльности инвестиций.

Первоначальное значение. Показатель уменьшился на 0,4%.
Ситуация 5 Увеличение инвестиций на 1%
Все показатели остались неизмены .
По итогам проведенного анализа можно сделать вывод, что наибольшее влияние на показатели проекта, а следовательно, на его прибыльность оказывает влияние уменьшение арендной ставки и увеличение ставки дисконтирования. Значит, если бы мы уменьшили арендную ставку и увеличили ставку дисконтирования, то проект окупился бы в более длительный срок и, возможно, уменьшился показатель чистой текущей стоимости. Таким образом, чтобы не допустить такую ситуацию, необходимо контролировать все затраты, чтобы они производились в соответствии с планом. Также, для получения большей прибыли можно минимизировать затраты, что позволит получить более высокие показатели эффективности проекта. Наименьшее влияние оказывают ситуации: увеличение затрат и увеличение налогов.
X